Superbonus del 110% solo ai condomìni per gli interventi sulle parti comuni

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Non spetta su parti comuni di edifici che non sono “giuridicamente” condomìni, come l’immobile con più unità di proprietà di un solo soggetto
Gli interventi su parti comuni di edifici composti da
una pluralità di unità immobiliari possono beneficiare
della detrazione IRPEF ex art. 16-bis del TUIR e delle
detrazioni IRPEF-IRES “ecobonus” ex art. 1 commi 344-
349 della L. 296/2006 e art. 14 del DL 63/2013, “sismabonus” ex art. 16 del DL 63/2013 e “bonus facciate” ex art. 1 commi 219-223 della L. 160/2019 anche se, dal punto di
vista giuridico, l’edificio non è un condominio.
Per beneficiare della versione “superbonus” ex art. 119
del DL 34/2020 sugli interventi di riqualificazione
energetica e antisismici, relativi a parti comuni di edifici, è invece necessario che l’edificio sia un “vero e proprio” condominio anche dal punto di vista giuridico.
Le “parti comuni” di un edificio sono quelle individuate dall’art. 1117 c.c. ed esistono, sul piano oggettivo, ogni qual volta un edificio è suddiviso in più unità immobiliari, a prescindere dal fatto che, sul piano soggettivo, l’edificio sia anche un condominio.
Il motivo per cui le “versioni base” delle varie detrazioni si applicano agli interventi effettuati sulle “parti comuni” di un edificio anche se in relazione a esso non
sussiste alcun condominio, mentre la “versione superbonus al 110%” si applica soltanto se l’edificio è anche un condominio, è riconducibile al fatto che l’art. 119 del
DL 34/2020, a differenza dell’art. 16-bis del TUIR, degli artt. 14 e 16 del DL 63/2013 e dell’art. 1 commi 219-223 della L. 160/2019, non si limita a perimetrare l’ambito di
applicazione della disciplina sul piano oggettivo della tipologia degli interventi e degli immobili su cui sono effettuati, ma, al comma 9, pone precisi paletti anche
dal punto di vista soggettivo.
Nello specifico, il comma 9 dell’art. 119 del DL 34/2020 stabilisce che il “superbonus al 110%” può applicarsi soltanto agli interventi effettuati da condomìni, da IACP e istituti “equivalenti” e da cooperative di abitazione a proprietà indivisa, ai quali aggiunge le persone fisiche, ma limitatamente agli interventi effettuati “su unità immobiliari”, con esclusione a priori, dunque, di quelli effettuati invece su “parti comuni” di un edificio.
Se dunque, ad esempio, una persona fisica possiede tutte e 5 le unità immobiliari che compongono un edificio, qualora la persona fisica effettui interventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni e/o antisismici, che potrebbero dal punto di vista oggettivo rientrare tanto nella “versione base” delle diverse agevolazioni, quanto nella “versione superbonus al 110%”, potrà in concreto fruire solo della “versione base”, perché,
dal punto di vista soggettivo, a effettuare gli interventi
sulle parti comuni dell’edificio non è un condominio,
né uno IACP, né una cooperativa di abitazione a proprietà indivisa.
Se, invece, le 5 unità immobiliari che compongono
l’edificio sono possedute da 5 proprietari diversi (o, al
limite, anche 4 da un medesimo proprietario e una da
un altro), potrà trovare applicazione la “versione superbonus 110%”, perché a effettuare gli interventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni e/o antisismici è in questo caso un condominio.
Giova ricordare infatti che per l’esistenza giuridica del condominio bastano anche due condomini soltanto.
Da chiarire gli adempimenti per i “condomini minimi”
Dal punto di vista degli adempimenti strumentali alla fruibilità dell’agevolazione, resta da capire se, anche ai fini del “superbonus al 110%”, i c.d. “condomini minimi”
(ossia quelli fino a massimo 8 condomini, per i quali, ai sensi dell’art. 1129 c.c., la nomina di un amministratore è facoltativa e non obbligatoria) potranno fare a meno di acquisire un codice fiscale del condominio e procedere secondo le indicazioni fornite dalla circ. Agenzia Entrate 2 marzo 2016 n. 3 (§ 1.7), con riguardo alla detrazione IRPEF per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica, secondo la quale, in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti che hanno eseguito gli interventi agevolati su parti comuni di un “condominio minimo” possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute, per la quota a essi riferibile, utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico

Rucci Franco
Rucci Franco
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